中古で収益物件を売買する際の注意点①

みなさんこんにちは、木村です。

今日はまだ夏休みボケが残る中、頭をスッキリさせるためにブログを連投しております。
昨今、世間では家賃が上がっているという情報の影響もあるのか、ここのところ収益物件の購入ニーズが高まっております。
弊社にもここ数ヶ月は特に、お問い合わせやご相談が増えております。

賃貸オーナーの皆様においては、物件の購入だけでなく、このタイミングで売却を検討する方も増えておりますが、収益物件の売買を行う際には気をつけなければならない点が複数ありますので、少しお話しさせていただきます。

【物件を購入する際の注意点】

１）実質利回りで検討する
収益物件を購入する際は、実質利回りで検討することがポイントです。
物件の広告やチラシでは、表面利回りが記載されていることが多いです。
表面利回りとは、総潜在収入を投資額（物件価格）で割ったものです。
実質利回りを計算する際に必要な情報は、現在の『稼働状況』です。
実際に稼働している部屋の賃料の12か月分で、『実質収入』が算出できます。
また、現在の空室がすぐに埋められるような状態に仕上がっているのかを確認することもポイントになります。
空室損失を最短に抑えれることが、良い物件と判断できる一つの指標です。

２）入居者トラブルの状況を確認する
入居者トラブルとしては、例えば「騒音問題」「ゴミ出しマナー問題」「家賃滞納問題」「禁止されているペットを飼っている」等があります。
トラブルを抱えている入居者がいるのを知らずに勢いで物件を購入してしまうと、その借主が今後も同様のトラブルを引き起こす可能性が高いため注意が必要です。

３）過去の修繕履歴を確認する
賃貸物件は、築年数が経過するほど修繕費も増えていく傾向があります。
中古物件は築年数が古い物件ほど購入後すぐに修繕が発生する可能性が高いです。
物件を購入する際は、購入したいがために、焦って見落としている部分において想像よりも早く修繕費の捻出などが出てくる可能性が高いため注意が必要です。
例えば、所有者が短期間に何度も変わっているような物件は、所有者がほとんど修繕をしないまま売り逃げていることも多いため、購入する際に確認しておきましょう。

４）敷金の精算を行う
買主は家賃を受け取る権利を引き継ぎますが、同時に借主が退去する際に敷金の返還する義務も引き継ぎます。
ただし、買主は今の入居者から直接敷金を預かっているわけではないため、返還する敷金を実際に持っているわけではありません。
そこで、収益物件では売買金額を調整することで、形式的に預り敷金を売主から買主へ承継することを行います。

以上が注意点となりますがいかがでしょうか？
中には、もちろんオーナー様であればご存知のこともあるでしょう。
でも、収益物件の売買におきましては、ついつい忘れてしまうこともあるでしょう。
特に、収益物件の売買を専門で行っている会社の中では、単純に表面利回りだけで、『年間○○万円も儲かります』という謳い文句で営業を行っている会社もありますので、今回お伝えさせていただきました内容を常に頭に入れ、注意しながら売買取引を行っていただけますと幸いです。
　