不動産が売れる金額は相続税評価額より高くなる！？

みなさんこんにちは、木村です。

桜が咲いたと思ったらこの寒さ。
春が来たと言っていいものなのか、悩ましい気候が続いております。

さて、相続対策を進める中で、多くの賃貸オーナー様は税理士に依頼して、相続税のシミュレーションを行っているかと思います。
その際に、所有している不動産資産に対して「相続税評価額」が算出されますが、その評価額は実際に不動産を売却する際の価格とは乖離があります。
また、固定資産税の算出の際に用いる「固定資産税評価額」も同様となります。

一般的には、固定資産税評価額は時価の70％程度の評価であり、相続税評価額は時価の80％の評価額であると言われています。

これはあくまでも目安の指標にはなりますが、昨今の不動産価格や路線価の上昇に伴い、収益物件の資産価値も上がっております。

　また、収益物件の売却想定価格を査定する際には、「収益還元法」が用いられます。
これは、不動産から将来的に生み出される収益を、現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する方法です。

では、実際に売却価格と相続税評価額でどのくらい乖離があるのかを、例で見ていきましょう。

≪保有不動産資産情報≫

①○○ハイツ　約100坪　総戸数12戸　平均家賃6万　軽量鉄骨造2階建　築18年
②◇◇ハウス　約80坪　　総戸数8戸　平均家賃5.5万円　木造2階建　築15年
③△△パーク　約100坪　月極駐車場　総駐車台数20台　平均賃料5千円
④ご自宅　　　 約60坪　　木造2階建　築20年
⑤空き地　　　 約50坪

≪相続税評価額≫　地積（面積）×路線価をベースに算出
①○○ハイツ　　　85,800,000円　
②◇◇ハウス　　　68,640,000円
③△△パーク　　  20,800,000円
④ご自宅　　　　　 12,500,000円
⑤空き地　　　　　 10,500,000円

≪売却査定額≫　収益還元法や近隣取引事例をもとに算出
①○○ハイツ　　　108,000,000円（利回り8％）
②◇◇ハウス    　66,000,000円（利回り8％）
③△△パーク    　26,000,000円（坪単価約26万円）
④ご自宅         　20,000,000円（立地、物件状況を加味）
⑤空き地         　13,000,000円（坪単価約26万円）

いかがですか？

実際にこのオーナー様は、相続人の意向もあり、○○ハイツを108,000,000円で売却される決断をされたようです。
また空き地に関しては、収益性を高めるための有効活用法を模索中とのこと。

このように不動産の資産価値は現在も上昇傾向にありますので、一度ご自身の保有している物件の価値を査定してみることをお勧めいたします。

上記の掲載例は、弊社みのり開発が毎月発行しております、「みのり通信3月号」に掲載されている情報を参考にしてみました。

不動産と相続は、切ってもも切り離せない関係となっております。
でも、やはり少しでも上手に対応していくことが、譲渡する方やされる方にとっても、幸せな選択となるのではないでしょうか？

もし、不動産と相続についてお悩みの方は、１人で考えずに、まずはプロである私たちにご相談ください。

明日から4月に入り、新年度になります。
みなさんの中では、新たなスタートを迎えるにあたり、緊張や不安の中、ワクワクされている方もいらっしゃるかと思います。
私も、そんなみなさんに負けずに、初心に帰って、もう一度ワクワクしながら、まだまだ色々なことにチャレンジしていきたいと思っております。
ちょっと健康にも気をつけながら。

木村でした。